リフォーム物件購入時から

中古マンションの価格が徐々に上昇してきていますが、それに反して流通量は若干減ってきているように思います。リスティーナの再販業務も販売は好調なのですが、仕入れの部署は大変になってきているようです。

逆に、このところ増えてきているのが、中古物件をお探ししてリフォームする『仲介＆リフォーム』のパターンです。

新築マンションも土地の値上がりや材料の高騰で、新価格、新新価格と言われるように今後価格アップが予想されていますので、トータル予算で『仲介＆リフォーム』が注目され始めたようです。

その仲介では、東急リバブルさんや三井リハウスさんが検討されている中古マンションで、ご紹介を受けてリフォームさせていただく案件もでてきています。その他のどの不動産流通業者さんにご相談されている件でも結構ですので、ご相談いただければ『仲介＆リフォーム』の形で対応が可能です。

購入分とリフォーム分の低利でのローンの合算、事前のプラン検討による引渡しと同時に解体・工事着工など、通常の仲介とリフォームを分離してされる場合よりも多くのメリットがございます。

メールで結構ですので、ご相談ください。不動産流通業者さんと連携を取らせていただき、『仲介＆リフォーム』で新築同様の空間をお創りいたします。

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大田区の蒲田駅から徒歩2分くらいの物件をご案内します。
完成すると全く違うイメージになりますので今から楽しみです。

写真は、前に住んでいた方が引越しされてから
かなり時間が経過している状況です。

正面奥の右側が玄関です。
その手前にキッチンが見えます。
正面奥の左側に3点式バスが入っています。

壁面収納がありますが
今回は全て撤去してしまいます。

キッチンはタカラのホーロー。
キッチンはとくによくなりますよ。

今回もフルリフォームです。
劣化した物件を新築そっくりに甦らせます。

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自身も多少関わっておりました、当時通産省の住宅技術開発プロジェクトの実施母体『生活価値創造住宅開発技術研究組合』で、住宅の一生にかかるトータル費用（住宅のライフサイクルコスト：LCC）に関する試算では、テータは戸建になりますが、耐用年数30年で3933万円、耐用年数60年で5637万円となっていました。

つまり、同じ60年でも30年目に建替えると、当初建設時の金額でいっても7866万円となり、メンテナンス費用も含めて　2000万円以上も余分に掛かる計算となります。

ですから、経済的な面からも、長期耐用の住宅を保有することが有利といえます。今後の社会情勢を考慮すれば、材料の高騰は避けられない訳で、その差はさらに開くでしょう。

結局、積極的にリフォームし良質なストック住宅が増えていくこと　は、皆さんの貯蓄が増える　ことになると言えるのです。

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十六年ぶりに上昇した公示地価の発表から一カ月経ち、バブル再来の様相が濃くなってきています。

先日公表された米大手証券モルガン・スタンレーによるＡＮＡホテルズの買収。2813億円という落札価格に対し、全日空が当初見込んでいた売却額は1000億円程度だったといいます。

「破格の値付け」で特に関心を呼んでいるのは旗艦ホテルの「ＡＮＡインターコンチネンタルホテル東京」（赤坂、873室）の評価額です。

資産評価の中に1室当たり収益力（ＲｅｖＰＡＲ＝客室単価に稼働率を乗じて算出）がありますが、ＡＮＡ東京の場合、ＲｅｖＰＡＲは約1万7千円。都市ホテル買収の試算ではこれを1000倍し、さらに客室数を乗じて総額を出すと、価格は148億円にしかなりません。

今回の落札価格はＲｅｖＰＡＲによる収益還元法では説明できないようです。モルガンは既存ホテルを再開発して超高層化し、付加価値を高めるのでしょう。

外資系投資会社は「ニューヨークやロンドンに比べ東京の不動産価格はまだ安い」と言っているそうです。東証ＲＥＩＴ（不動産投資信託）指数を押し上げているのも外国人買いで、二月の外国人の買越額は1400億円、三月も600億円強に達しています。

ただ、地価高騰は不動産価格に跳ね返り、投資利回りを圧迫する一面も持ちます。都内中心部は大型物件の出物が少なくなり、ますます値がつり上がってきています。

中古マンションの価格もつり上がってきていて、やはり都内中心部は買えなくなってきています。やはり従来の居住価値から立地での利用価値判断で評価が分かれてきているようです。

現時点で利用価値の高い立地にあるマンションであれば、同じフルリフォームをするにしても付加価値は自ずと高くなる　と考えられます。ですから最近、都内中心部マンションがフルリフォームブームと言われるのもうなずけますよね。

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お知らせしましたとおり、ＲＩＳＴＩＮＡで藤和阪東橋ハイタウンの販売が3日からスタートしました。90㎡近い物件が3500万円台からということで、土日とも大勢のお客様がいらっしゃいました。今回販売戸数は12戸で、すでに申し込みをいただいた物件もあります。

その中で、予想していた通り、お子様が3人というご家族がお見えになりました。50～70㎡くらいにお住まいの方で、お子様が大きくなられた方がいらっしゃるのではないかと思ったのです。しかし、約90㎡といいましても、各部屋余裕を持った間取りなので、現状ではお子様各自に部屋が取れません。そこで、部屋を少し小さく分割する案を３タイプほどご提案差上げました。

そのうちの一つは、小学校の低学年や幼稚園児なら、6畳に押入が付いた和室を床をフローリングにして、部屋の中央を上下2段のベッドにして、左右に壁をつければ2部屋にする案です。子供にとっては小さい部屋でも、自分のお城です。プライベートな空間を作ってあげて、小さいうちはリビングやダイニングのテーブルでお母さんと一緒に勉強をすればいいんです。その他、可動間仕切収納を利用したりなど可変性はポイントだと思います。

今回感じたのは、一部屋だけ家具やカーテンを入れて、水栓やコンロを替え、小物でコーディネートした部屋を皆さん欲しいと言われるんだということです。でも、業界で生きてきた社員同士で話しをすると、古いもので、自ら手を入れて好きに直した方がいい　という意見ばかりなんです。マンションなんて、構造部分以外は、簡単に取れてしまうんです。物件に行かれたら、どのように替えられるかイメージしてみてください。それが難しいようでしたら、我々がプランやパースをお書きして、皆さんがイメージできるようにサポートさせていただきます。

もし機会があれば、阪東橋ほかリスティーナの再販物件にいらしてみてください。

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